Nieruchomości - terminologia

Terminologia związana z nieruchomościami stosowana w polskim porządku prawnym obejmuje zakres bardzo zbliżonych do siebie pojęć. Występują one zarówno na gruncie prawa cywilnego oraz administracyjnego i niejednokrotnie stanowiły przedmiot odmiennych interpretacji w sporach sądowych. Jedną z przyczyn tego stanu rzeczy jest ulokowanie definicji poszczególnych terminów w osobnych aktach prawnych.

Co do zasady, w obrocie prawnym funkcjonują cztery pojęcia nieruchomości: gruntowe (którym poświęcony zostanie osobny wpis), budynkowe, lokalowe, jak również, w ograniczonym zakresie, garaże. Ogólną definicję nieruchomości zawiera art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Dokonując jej analizy, za nieruchomość budynkową należy rozumieć budynek trwale związany z gruntem, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi on przedmiot własności odrębny od gruntu. Obie wymienione cechy, budynek musi spełniać łącznie, aby uzyskać status nieruchomości.

Trwałość w rozumieniu powyższego przepisu oznacza stan, w którym budynku nie da się w całości, bez naruszenia jego konstrukcji przesunąć bądź usunąć. Natomiast w razie braku przepisu szczególnego budynek stanowić będzie jedynie część składową gruntu, na którym się znajduje, a co za tym idzie, nie będzie osobnym przedmiotem własności. Omawiany stan rzeczy jest odzwierciedleniem jednej z podstawowych zasad prawa cywilnego – superficies solo cedit (łac. powierzchnia podąża za gruntem) zgodnie z którą budynki, ich części i inne urządzenia trwale związane z gruntem, są częścią składową nieruchomości gruntowej.

Jednakże, Kodeks cywilny posługuje się pojęciem „budynku”, które w jego obrębie nie zostało sprecyzowane. Termin ten występuje w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji budynków i gruntów ( Dz.U. z 2001 nr 38, poz.454).

Zgodnie z jego literalnym brzmieniem, budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu wskazanym w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, a wprowadzonej ustawą z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz.U. nr 88, poz. 439 ze zmianami).

W powołaniu na klasyfikację wymienioną powyżej, obiekty budowlane to konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały.

Budynek zaś to zadaszony obiekt budowlany wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywany na potrzeby stałe.

Budynki z kolei, podlegają podziałowi na mieszkalne i niemieszkalne. Uznając, że interesować się będziemy przede wszystkim budynkami mieszkalnymi, wskazać należy, że są nimi obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

Nieruchomości lokalowe to takie, które stanowią lokale mieszkalne bądź użytkowe, w tym także garaże stanowiące część składową budynku, jeśli jednak stanowią odrębną własność.

Poza wspomnianymi wyżej garażami, w przypadkach gdy nie stanowią one części składowej budynku, nieruchomość garażowa to taka, która stanowi samodzielny lokal, wybudowany na podstawie odpowiedniego zezwolenia budowlanego.

Wyjątki od ogólnych zasad przytoczonych w niniejszym wpisie to budynki wzniesione na gruntach oddanych w wieczyste użytkowanie, jak również budynki wzniesione na gruntach użytkowanych przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne.

Przytoczone wyżej przykłady wskazują, jak zróżnicowaną i skomplikowaną terminologią posługuje się ustawodawca w zakresie prawa dotyczącego nieruchomości. Warto mieć na uwadze, iż jej prawidłowe zrozumienie oraz wykorzystanie może niejednokrotnie mieć kluczowe znaczenie dla ochrony interesów profesjonalnych podmiotów, a także klientów indywidualnych.

Sprawdź także: Prawo pracy porady Poznań | Odszkodowania za błędy medyczne Poznań | Prawnik nieruchomości Poznań